精装质量、强制签承诺书……遇事如何处理?《层楼说法》给你答案
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上周推出的《层楼说法》专栏，受到了粉丝的广泛关注。
最近一周，几乎每天都有购房者留言提问，涉及问题五花八门。当中，既有精装修、样板房等常见问题，也有小区公共空间使用、设备外机、层高误差等冷门话题。
针对相关问题，我们的合作方——浙江泽大律师事务所民商疑难案件工作室，均已给出指导性建议。
由于问题众多，不能一一赘述。今天，我们从中挑选了5个具有普遍代表性的问题，予以发布，希望能给更多购房者答疑解惑。
更多问题，你可以点击头图进入小程序查看。
当然，你有任何关于房地产纠纷的困扰，也可以向我们咨询。
除了小程序提问，还可以在本篇文章留言咨询，提问描述尽量详细，小编会第一时间整理。
PART 1
【关键词：小区公共空间、物业】
Question：小区有很多乒乓球爱好者，今年我们共同出资买了5张乒乓球桌，放在负二层的防空室里玩。
后来有其他业主投诉噪音扰民，现在物业不让用了。我们找过物业和社区，愿意配合做改进，但是快一个月了，这件事一直没有处理。
Answer：自筹资金的业主觉得委屈，其他业主又嫌吵，小区公共空间到底如何使用？
《物权法》规定，建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。有关共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主，且占总人数过半数的业主同意。
改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分等行为，均属此列。
也就是说，小区乒乓球室属于共有部分，其用途改变，当经半数业主同意。如果事先有这个法定程序的话，比较妥当。
PART 2
【关键词：精装修维修、逾期赔偿】
Question：楼盘装修交付后，发现装修质量问题，维修了8个月还没完全修好。事先没有签交房确认书，可以要求按逾期交付赔偿吗？
Answer：若交付时发现问题，未实际入住，至今未修缮入住，可请求逾期交付赔偿。
若交付仅未签收，已经实际入住，且修缮期间持续居住，若对方可以证明已经实际交付，则无法请求逾期交付赔偿，可以请求违约赔偿。
若交付时已经入住，但是居住相当短的时间，修缮期间未居住，情况与第一种分析类似，可以请求逾期交付赔偿
PART 3
【关键词：样板房、设备外机】
Question：萧山某楼盘，样板房和户型图展示是把设备外机放在厨房北设备平台上。但现在开发商单方面要把设备外机放于天井，并拒绝其他一切方案。
业主认为设备外机放于天井不利于散热，有极大安全隐患和噪音污染。但当时样板房户型图的展示作为要约邀请，对业主当时决定是否购买此房屋，产生了重要影响。
请问开发商这种行为是否合法合理？
Answer：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
此外，房企销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。
针对本案例，主要有如下分析：
1、要约邀请不是要约，这里有“具体确定”和“重大影响”才成为要约，才可以追究违约责任。
2、若样板房说明了“仅为参考”，则样板和实际的差异在《商品房销售管理办法》第31条规定之外。
3、目前在有关装修房的规定中，主要规范在产品质量，用材，品牌，规格，数量等，对于外机安装这样的细部问题并无明确界定。
4、对于安装在某部位可能有“不利散热，安全隐患或噪音污染”等问题的看法，是主观判断还是专业机构意见，恐有争议，不能直接作为依据。
PART 4
【关键词：新房、漏水、维修】
Question：我买了一套叠墅，是上叠墅。
目前房子还没交付，但发现屋顶存在漏水问题，开发商采用打注浆补丁解决。但新房谁也不愿意是个破的、打了补丁的。请问怎么维权？
Answer：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。
修复费用及修复期间造成的其他损失，由出卖人承担。
由于房子尚未交付，开发商已经在修缮，在交付时间届满，开发商应当提供房屋质量验收合格的证明，具体问题建议与开发商妥善协商解决。
PART 5
【关键词：强制、业主承诺书】
Question：开发商强制业主签订各种对业主限制的承诺书，这合法吗？
Answer：这种现象，在当前楼盘中并不少见。
根据《中华人民共和国民法总则》第143条之规定，具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。
首先需要区别是“客户”还是“业主”，严格意义上讲只有成为产权所有人才称之为“业主”。客户和开发商二者作为平等的民事主体，开发商有定价、定销售模式等权利，而客户拥有购买或不购买的选择权，未签订合同时，双方还未产生相互制约的关系。
当一方认为被“强制”时，首先应判断对方的行为是否违反法律和行政法规的强制性规定；又根据第150条之规定，一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下，实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
因此，业主或客户有证据证明是在开发商胁迫下签订的承诺书、声明，若违背业主真实意思表示，属于可撤销民事法律行为，应当自受胁迫或胁迫行为终止之日起一年内行使撤销权。
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文∣浙江泽大律师事务所
编辑∣二叔
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